도서 10분 요약 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라(by 너나위)

책제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라

작가 : 너나위

 

이 책은 부동산 그 중에서도 아파트 투자에 관한 책이다. 무엇보다 직장인이 아파트 투자를 하려면 어떻게 해야 하는지 저자의 경험을 바탕으로 최대한 쉽고 상세하게 소개 되어 있다.

 

 

 

저자의 투자 이유

통화량 증가 = 돈이 흔해짐 = 돈의 가치 하락, 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 잇는 것이 줄어들 수 밖에 없다.

부동산도 물건이고 결국 인플레이션의 영향을 받는다. 부동산 버블 형성기도 침체기도 있지만 10년 이상의 장기적인 관점에서 본다면 가격의 우상향을 볼 수 있다.

월급은 절대 오르지 않는다.

 

직장인의 투자 전략

필요한 것을 사고, 남은 돈으로 향후 가치와 가격이 상승할 가능성이 있는 ‘생산 자산’을 사는데 쓴다.

 

저자가 부동산을 택한 이유

‘정보 대칭’과 ‘레버리지’ (레버지리란? 보통 ‘지렛대’를 의미하는데, 경제학에서의 레버리지 효과란 타인의 자본을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 ‘지렛대 효과’라고도 한다)

장점 : 투자자 판단에 따른 직접투자 가능, 높은 기대수익, 소액 투자 가능, 무이자 레버리지 활용 가능

단점 : 원금 이상의 손실 가능성 존재, 낮은 환금성

 

<부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서 >

예시) 매매3억원, 전세2.5억원인 아파트를 거래할 경우

단계	내용	매도자	매수자	신규임차인
1	매매 가계약	200만원 입금	200만원 출금
2	매매 계약	2,800만원 입금	2,800만원 출금
3	전세 가계약 매매1차 중도금	200만원 입금		200만원 출금
4	전세 계약 매매2차 중도금	2,300만원 입금		2,300만원출금
5	매매 잔금 전세 잔금	2억4,500만원 입금	2,000만원 출금	2억2,500만원 출금
	총 거래 금액	3억원 입금	5,000만원 출금	2억5,000만원 출금

 

잃지 않는 부동산 투자 3가지

1.     부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

2.     적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술

3.     역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력

 

매수자 우위 시장 (부동산 시장 분위기가 좋지 않거나, 계절적 비수기일 때)일 때 매입 진행.

무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

 

종잣돈 마련 방법 2가지

1. 수입에서 지출을 뺀 금액을 모으는 법, 절약

지출 관리 (필요비, 불필요비 두가지 황목으로 구분 후 불필요비를 가감없이 정리)

구분	고정비	변동비
필요비	전화요금, 교통비, 식비, 육아도우미 급여, 부모님 용돈, 각종공과금	경조사비
불필요비	보험료(정리 우선순위1)	여행경비, 소모품 구입비, 음료비, 약속이나 모임 회비 (정리우선순위2)

 

2. 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것. 자본 재배치

 

절대로 돈을 잃지 않는 투자법

저평가 된 물건을 사는 것 : 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

입지>가격 : 저평가    입지=가격 : 적정    입지<가격 :  고평가

가격은 부동산 사이트에서만 찾아봐도 충분히 알 수 있다.

그렇다면 입지는 어떻게 판단할 것인가?

입지를 평가하는 요소는 직장, 교통, 정주환경, 학군이다. 그렇다면 저평가된 매물들은 어떻게 알 수 있을까? 같은 입지에 있는 매물들의 가격을 비교하면 된다.

즉 ‘부동산은 발품이다’, 아는 지역을 늘릴수록 비교할 수 있는 물건들이 많으며 더 쉽게, 확신 있게 저평가된 물건을 골라 낼 수 있게 될 것이다.

‘전세가율’이 높아 투자금이 적게 들어가며, 건당 리스크가 작은 물건인가를 확인하는 것.

 

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3. 보유 자산의 크기를 키워 나간다.

4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

 

저자가 말하는 장기보유의 장점

1. 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다.

2. 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다.

3. 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다.

 

인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.

2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.

4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.

 

역전세 리스크 관리법

1. 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. (입지- 직장수요나 교통편의)

2. 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. (3~4년이상의 장기간, 해당 지역 인구의1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다.)

3. 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.

4. 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

 

확실한 투자 기준 세우기

1. 아파트 투자의 기준

• 저평가된 상태인가? (비교평가 – 입지와 가격을 두루 아는 지역 늘리기)
• 투자금이 적게 드는가? (아파트 매매가와 전세가의 차이가 3~5천만원 이내)
• 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

       매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우

       2년뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼 세입자에게 반환해야 하는 경우

 

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

- 임장지역 선정 방법

단계	조사범위	조사목표	참조
0단계	사는 곳	가격에 대한 감 잡기 (거주 지역 입지와 가격 비교)	사는 곳 임장
1단계	시구 단위 시세 확인	전국 시구 단위로 전세가율 70%이상이면서, 가치 대비 가격이 저렴한 지역 찾기	부동산지인 별도 정리
2단계	단지 단위 시세 확인	개별 단지 단위로 전세가율이 85%이상이면서, 매매가와 전세가 차이가 3~5천만원 가량인 아파트가 다수인 지역 찾기	조인스랜드 부동산, 네이버 부동산
3단계	입주 물량 확인	향후 2년간 매년 적정 입주 물량을 초과하지 않는 지역 찾기	부동산지인, 호갱노노, 아파트 실거래가(앱)
4단계	미분양 확인	최근 3년간 미분양 추세가 보합 내지는 감소하는 지역 찾기	부동산지인, 국토교통부

 

- 임장 전, 지역조사 하기, 일자리, 교통, 환경(인프라), 학군, 지역의 분위기(인구 구성), 가격 조사하기

- 지역을 눈에 담는 현장조사

- 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

 

 

“현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라!”