도서 10분 요약 : 10년동 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까? (by 김재수(렘군))

제목 : 10년동 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년만에 부동산 천재가 됐을까?

저자 : 김재수(렘군)

 

 

 

요약 : 5년만에 자산을 100배 불린 투자고수 렘군의 단기속성 부동산 스쿨

 

어떤 것을 선택할지, 즉 ‘What’을 고민하는 게 아니라 그것이 왜 필요한지, 즉 ‘Why’를 생각해야 한다.

 

호재의 생성 과정

1. 일자리

2. 일자리를 연결해주는 교통

3. 주거지 주위에 상권과 학군, 자연환경이 뒷받침되는 것

 

내 집 마련을 고민하는 사람이 반드시 알아야 할 세 가지 원칙

1. 가격을 보지 말고 지역을 보라.

2. 토지의 희소성을 보라.

→ 건물 가격이 감가상각되어도 토지 가격은 상승한다. 주의할 점은 대지 지분이 적은 부동산은 사지 말아야 한다는 것이다.

3. 내 집 마련의 의미를 이해하라.

→ 최저점을 찾으려 애쓰지 말자. 내 집이 주는 효용성에 높은 점수를 주다. 길게보면 지금이 가장 저렴하다.

 

절대 손해 보지 않는 다섯 가지 노하우 (고점 감지법)

1. 가구소득 대비 주택 가격(PIR)을 살피자.

→ 고평가 여부 점검 (아파트 하나를 놓고 과거와 현재의 PIR비교 하기)

너무 많이 오르면 곧 한계가 다가올 것이고 많이 내렸다면 기회가 생기기 마련이다.

2. 오랜 기간 올랐다면 의심하자.

→ 기간보다 더 중요한 것은 상승률이다.

3. 4년간 상승률 40% 이상이라면 주의하자.

→ 자신만의 기준을 만들고 상황에 맞게 수정해나가자.

4. 매매가와 전세가가 꾸준희 상승한 후, 매매가만 줄곧 상승하는 경우

5. 대형 평형, 주상복합, 나홀로 아파트의 오름 여부를 체크하라.

→ 이런 주택의 공통점은 부동산 호황기가 왔을 때 가장 늦게 오른다는 점이다.

 

부동산 하락 신호

1. 미분양이 증가하기 시작한다.

2. 입지가 좋은 곳에도 청약경쟁률이 저조해진다.

3. 성수기임에도 구축 아파트의 거래가 뜸해진다.

4. 전세가 남아돈다.

5. 앞으로 예정되어 있는 공급이 많다.

 

부동산의 사이클

부동산의 사이클

1-2 하향기	2-3 회복기	3-4 상승기	4-5 후퇴기
거래가 없음	거래 조금씩 활기	분양권 및 재건축 아파트 상승이 돋보임	비 인기 지역의 주상복합 나홀로 아파트 까지 오름
분양 미룸	미분양 감소 청양경쟁률 높아짐	종목과 지역을 가리지 않고 어지간하면 오르는 시기	매수는 보수적 수익실현시기
매매가 하락 전세가율 높아짐	입지 좋은 구축 아파트 공략	가격 대비 거주환경이 좋거나 개발 호재가 있는 곳 선별
미분양 속출	분양권 적극 매입	입지가 좋은 곳 공략
리스크가 적고 환금성이 좋은 구축 아파트 나 저평가된 입지 좋은 아파트를 사두면 좋음		타이밍 보다 지역분석을 착실하게 하느냐에 따라 수익률이 갈림

 

매매가와 전세가 활용

1. 매매가는 하락하지만 전세가는 상승할 때

→ 매매가가 더 떨어질 가능성 다분, 바닥을 다지고 오르는 것을 보고 들어가는게 좋다.

2. 매매가와 전세가가 동반 상승할 때

→ 얼마나 오랫동안, 얼마나 올랐는가를 따져봐야 한다. 큰 상승이 아니라면 사는 것이 좋다.

3. 매매가는 상승하지만 전세가는 정체될 때

→ 거품일가능성이 크니 수익이 났다면 적당히 매도하는 전략이 필요

4. 매매가와 전세가 정체될 대

→ 상승 후 보합 과 하락 후 보합 중 후자가 좋다. 저평가 상태로 진입하고 있음을 의미한다. 얼마나 오랫동안 정체되고 있느냐가 중요하다.

 

기준이 있어야 한다. 여러 개의 기준을 만들고 복합적으로 봐야 한다. 최고의 선택은 아닐지라도, 최선에 가까워질 수 있다.

 

신도시 투자 성공에 필수적인 네 가지 기준

1. 사업 규모가 어떠한가?

→ 100만평 이상이 곳이 좋다.

2. 신도시를 만드는 주체는 누구인가?

→  SH,LH공사가 지자체 보다 좋다.

3. 인근 구도심의 좋은 입지와 근접성이 어떠한가?

→ 구도심의 좋은 입지와 가까울수록 좋다. 일자리와 근접할수록 좋다.

4. 일자리가 함께 들어오는가?

→ 일자리까지 함께 들어온다면 금상첨화다.

 

구도심의 시세는 어떻게 움직인가?

1. 가격은 수요에 의해 결정된다.

2. 매매수요와 임차수요를 눈여겨 보라.

→ 임차수요가 오를수록 전세가율이 높아지므로 매매가는 내려가게 되어 있다.

 

구도심 투자 성공에 필수적인 다섯 가지 기준

1. 수요 : 수요 중에서도 투자수요가 아닌 실수요가 참여할 때 가격이 많이 오른다.

2. 공급 : 인구수 대비 입주물량에 따라 전세가가 결정되고 매매가도 영향을 받는다.

3. 가격 : 오랫동안 오르지 않으면 인플레이션이 축적됐다가 뒤늦게 반응한다. 때로는 경쟁 지역이 오르는 경우 경쟁적으로 함께 오르기도 한다.

4. 입지 : 일자리, 교통, 재개발, 상권,교육,자연환경의 변화로 인한 호재

5. 정책 : 정책에 의한 풍선 효과

 

부동산 데이터 분석의 다섯 가지 핵심 이론

1. 가격이 아닌 비율

→ 가격이 상승하거나 하락할 때 가격이 아닌 동일 비율로 움직인다.

2. 거리에 따른 가격 변화

→ 아파트의 가격 자체가 오르는게 아니라 그 지역의 변화로 입지가 좋아지면서 아파트 가격이 오르는 것이다. 그러므로 아파트보다 더 중요한 것이 지역이다. 지역 시세를 공부한다고 생각하라.

3. 입지에 따른 가격 평준화

→ 부동산 투자에서 가장 확실한 호재는 유사한 입지의 가격이 급상승 하는 것이다. 같은 밴드 내 입지는 상승의 명분을 갖게 된다.

4. 인구의 법칙

→ 가격 변화의 절대적인 요소는 아니지만 다른 곳에 적용된다.

5. 지역의 흐름과 평형의 흐름

→ 가격의 흐름은 같은 평형으로 지역을 넓혀 나간다. 지역의 흐름은 수평적 흐름이고 평형의 흐름은 수직적이다.