도서 10분 요약 : 부동산 투자의 정석1 (by 부동산 김사부(김원철)

 

3000만원씩 딱 4년만 투자하라.

그리고 2년에 한번씩 나오는 전세 보증금 상승분 약2000만원으로 그와 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이렇게 10년을 한다. 10년이면 23그루의 머니트리가 생기는 것이다. 10년 후 부터는 6%의 수익형 부동산을 구입하고 20년이 지나면 연간 1억3860만원의 수익이 발생한다.

 

총 주택 수 23채 → 매년 평균2억3000만원의 현금 흐름 발생

수익형 부동산 총 10채 → 매년 1억3860만원의 수익 발생

 

전세 레버리지 투자 와 갭 투자

 

전세 레버리지 투자 : 전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐가 기준, 장기적으로 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심

갭 투자 : 매매가가 상승할 것이냐가 기준, 특정 부동산의 전세가와 매매가 차이가 작다면 그 부동산에 매매가 상승이 일어날 것이라고 쉽게 믿어버리는 경향이 있다. 이것은 위험한 생각이다.

 

핵심 : 지속적으로 수요가 있고 전세가 상승이 물가상승보다 월등하게 높을 곳을 골라야 한다. 매수할 당시 전세가율이 높은 곳이어야 한다는 의미다. 그렇게 해서 나오는 돈을 반드시 재투자해야 한다. 재투자할 때는 다시 이와 같은 자금을 만들어낼 수 있는 부동산을 사면된다.

 

취득세 부담을 낮추는 방법

→ 기본적인 취득세율을 적용받는 1채, 다음은 비조정지역 1채, 그리고 오피스텔과 조합원입주권 순서로 취득

 

투자의 때를 알려주는 신호들(불황기가 끝나고 활항으로 넘어가는 신호들)

1. 부동산 불황기가 3년 이상 지났다

→ 불황이 끝났다는 것을 의미 하지 않는다. 다만 불황기가 3년간 지속되면 웬만한 투자자들도 모두 나가 떨어진다. 매도자들은 결국 가격을 낮춰서라도 물건을 내놓을 수 밖에 없다.

2. 미분양 물량이 사상 최대로 증가한다.

→ 미분양 물량이 최대로 증가했다는 것은 곧 반전의 상황이 올 거라는 신호로 봐야 한다.

3. 분양 물량이 역대 최저가 된다.

→ 물량이 역대 최저를 기록할 때는 부동산 가격이 바닥이라고 봐도 무방하다.

4. 경매 낙찰가율이 사상최저 수준이 된다.

→ 경매 낙찰가율은 부동산 경기가 활황이냐 불황이냐를 가늠하는 바로미터다.

5. 전세가율이 사상 최고치에 근접한다.

→ 전세가율이 높은 부동산은 비정상적으로 매매가가 낮다는 것을 의미하며, 이는 곧 상황이 반전될 것이라는 신호다.

6. 폐업하는 중개소가 속출한다.

→ 부동산 거래량이 바닥을 치면 가격이 바닥이고, 불황의 끝이 얼마 남지 않았다는 걸 인지해야 한다.

7. 정부의 부동산 활성화 대책이 등장한다.

→ 정부가 부동산 활성화 대책을 내놓기 시작하면 실제로 경기가 활성화되기까지 노력할 것임을 의미한다. 머지 않아 부동산 경기 역시 돌아설 것을 짐작할 수 있다.

고수의 눈에 들어오는 물건들

1. 전세가율이 90-95%선에 육박한 주거용 부동산

2. 경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라

3. 분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

4. 임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산

 

도서 10분 요약 : 부동산 투자의 정석2로 이어 집니다.