우리가 투자를 못하는 이유는 투자금이 없어서가 아니라, 항상 가진 것 보다 눈이 높기 때문이다. 그래서 타이밍을 보는 것이고, 아까운 시간을 보내버리는 것이다. 지금 나의 상황을 직시하여 내가 얼마를 가지고 있으며, 얼마만큼의 대출을 할 수 있고, 또 어떻게 감당할 수 있는지, 내 돈으로 어떤 투자가 가능한지 찾아보면 좋을 것 같다.
청약은 부동산으로 사람을 희망 고문 하는 제도라고 생각한다. 물론 청약이 신축 아파트를 시세보다 저렴하게, 저금리로 받을 수 있다는 건 그 무엇과도 비교할 수 없을 만큼 큰 장점이다. 하지만 100% 보장되지 않는다는 점, 언제 이뤄질지 기약할 수 없다는 큰 단점이 있다. 청약을 노리고 시도하는 노력과 시간을 ‘투자’에 쏟으면, 청약이 여러 번 됐을 정도의 자산을 쌓는 것이 어려운 일이 아니게 된다.
3000만원으로 투자할 경우
80% 대출 시 1.5억원 전후의 부동산 투자가 가능하다. 노려볼 만한 부동산으로 지방 소재 아파트, 수도권 빌라 및 오피스텔이 있다.
1억원으로 투자할 경우
80% 대출 시 4억원 전후의 부동산 투자가 가능하다. 노려볼 만한 부동산으로 소형 상가, 수도권 소재 아파트, 서울 소재 빌라 및 대형 오피스텔(아파텔)이 있다.
부동산 투자자 마인드 셋팅방법
1. 책 : 가성비 높은 공부법
2. 현장 강의 : 내면의 열정을 자극하는 시간
3. 개인 코칭 : 인새을 바꿀 피드백
4. 그룹 스터디 : 같은 길을 바라보는 사람들
투자에 앞서 ‘자기 객관화’를 하라
1) 투자로 가용 가능한 자본이 얼마인가?
2) 보유 중인 부동산의 현황을 정확하게 알고 있는가?
3) 현재 대출 가능한 금액이 얼마인가?
아래 3가지를 염두해 둘 필요가 있다.
LTV (주택 담보인정비율) : 집 가격 대비 얼마를 빌릴 수 있는가를 보는 것
DSR (총부채원리금상환비율) : 대출 받는 사람의 총 채무 사항을 확인하는 것
DTI (총부채상환비율) : 연 소득에서 이자를 상환할 능력을 살펴보는 것
DSR = 주택담보대출 상환액 + 기타대출 (원금 + 이자) 상환액 / 연소득
DTI = 주택담보대출 상환액 + 기타대출 (이자) 상환액 / 연소득
4) 매달 얼마를 벌고 얼마를 쓰고 있는가?
오피스텔 투자가 매력적인 9가지 이유
1) 1인 가구가 늘고 있다.
2) ‘유일하게’ 덜 올랐다.
3) 분양은 줄고, 월세 수익률 하락도 멈췄다.
→ 오피스텔은 실거주 상품이기 전에 수익형 상품의 성격도 띠고 있기에, 월세 수익률이 매매가를 결정한다. 그렇기에 수익률 하락이 멈추고 상승 기로를 타게 되면, 자연스레 매매가에도 반영 될 것 이다.
4) 건자잿값이 상승하고 있다.
→ 건자잿값 상승으로 신축을 노렸던 사람들이 수지타산이 맞지 않아 기존에 지어진 부동산으로 몰리기 시작했다. 그중에 소액으로 충분히 투자 가능하며 상대적으로 덜 오른 오피스텔에 관심을 갖기 시작했다. 공급물량이 줄고 오피스텔을 향한 투자 수요가 증가하니 매매가는 올라갈 수 밖에 없다.
5) 전세가율 높아 투자금이 적게 묶인다.
6) 대출에 유리하다.
→ 상업용 시설로 분류되기 때문에 실거주를 하지 않아도, 70%까지 대출이 가능하다.
7) 청약에서 무주택자 조건 유지가 가능하다.
8) 주택 자금조달계획서 제출 의무가 없고, 토지거래허가구역에서 자유롭다.
9) 종부세를 피할 수 있고, 취득세 중과가 없다.
투자할 때 조심해야 할 빌라
1) 주차공간이 없는 빌라
2) 건물 자체에 하자가 있는 빌라
3) 건축물대장에 위반건축물 또는 사무실로 등재된 빌라
4) 분양 시 주의해야 하는 신규 빌라
경매를 하기 전 알아야 할 것들
장점 1 : 시세보다 저렴하게 살 수 있다.
장점 2 : 대출 레버리지를 극대화 할 수 있다.
장점 3 : 돈을 지키는 법을 알게 된다.
단점 1 : 수익화까지 긴 시간이 걸린다.
단점 2 : 전세 레버리지를 활용하기 어렵다.
단점 3 : 변수가 많다.
단숨에 익히는 경매 과정
경매 관련 무료 사이트
1. 법원경매정보(대한민국법원 법원경매정보 (courtauction.go.kr)) : 전면 무료
2. 네이버부동산 경매 (경매탭 : 네이버 부동산 (naver.com)) : 월3건 무료
3. 행꿈사옥션(행꿈사옥션 (hksauction.com): 부분 무료
실패 없는 지방 아파트 6단계 투자 프로세스
1. 문제는 인구가 아니라 ‘세대’다
2. 공급량과 미분양을 계산하라 :아실을 통해 공급량 미분양을 확인할 수 있다.
3. 매매가와 전세가 추이를 파악하라 : 공급량과 미분양 분석을 통해 2년 후에 미분양이 어느 정도 발생할지 계산해본다면, 가격도 대략적으로 예상이 가능해진다. 지역의 가격움직임부터 확인 후 해당 지역의 아파트 분석으로 좁혀 들어가면 된다.
4. 앞으로 오를 곳을 찾아라. : 투자하고자 하는 지역을 선정한 후 비교할 만한 비슷한 규모의 지역과 대조를 해본다. 대장급 아파트를 선정 후 매매가의 흐름을 살핀 후 공급량, 미분양을 살펴 보면 앞으로 오를 곳인지 아닌지를 짐작할 수 있다.
5. 개발 호재에 대한 정보를 수집하라.
- 네이버 부동산(네이버 부동산 (naver.com)): 도로망과 개발범위에 특화된 플랫폼
- 호갱노노(호갱노노 - 아파트 실거래가 1등 앱 (hogangnono.com)) 철도 교통망과 일자리 호재에 특화된 곳
- 리치고(리치고 | 부자로 가는 부동산 네비게이션, 아파트 실거래가와 미래가격, 청약, 재건축 호재, 아파트 시세, 학군 정보가 한번에 (richgo.ai)) : 자산관리 앱으로 지도와 함께 모든 개발 호재 현황을 한눈에 파악할 수 있는 서비스를 제공
- 공인중개사 블로그
6. 학군과 상권을 놓치지 마라
갭투자로 사는 수도권 오피스텔
1. 저자가 알려주는 원룸오피스텔 투자 조건
- 세대수 200세대 이상
- 역세권 (도보 5분이내)
- 엘리베이터 대수 (1대당 70세대 이하)
- 공시지가 130%이내
- 원룸 오피스텔의 경우 매매가와 전세가의 차이가 1000만원 이하
- 자주식 주차장
2. 투룸 이상 오피스텔 투자할 때 점검사항
- 인근의 투룸, 쓰리룸 아파트 매매가
- 세대수 300세대 이상 여부
- 수도권(서울, 인천, 경기도) 소재 여부
- 전세가율이 80%이상
3. 투자할 때 조심해야 할 오피스텔
- 도보 15분 이상 역과 떨어져 있는 오피스텔
- 주변에 공터가 많은 오피스텔
- 기계식 주차만 있는 오피스텔
- 상주하는 관리인이 없는 오피스텔
- 햇빛이 들지 않는 오피스텔
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