도서 10분 요약 : 아파트, 이 가격 오면 사라 (by 채상욱)

 

과연  아파트의 적정가격을 알 수 있을까? 저자는 전세가격을 기준으로 시세에 맞는  적정가격을 산술 도출 할 수 있도록 도와주는 소름공식을 만들게 되었다.  책은 이에 대한 설명을 하고 있는 내용이다. 

 

Point : 매매가격은 전세가격의 적정 배율을 지속적으로 유지한다. 즉 전세가격의 적정 배율로 기준 시세를 추산 할 수 있다.

 

입지가치 4대 요소

교통, 교육학군, 편의시설, 자연환경

상품가치 구성 요소

실내 특징 : 면적, 연식, 타입(bay 및 판상형), 구조(기둥,벽,벽기둥), 층고, 특화설계

단지 특징 : 세대수, 동/층/배치, 디자인, 컨페율/용적률, 브랜드, 커뮤니티 시설

 

전월세전환율 = 월세(12개월 합)/전세금 

 

수익권 : 현재 주택의 수익을 올릴 권리

처분권 : 미래 주택의 수익권의 현재 가치

 

월세 : 부동산(입지가치+상품가치)을 1개월 사용하는 비용

연세 : 부동산(입지가치+상품가치)을 1년 사용하는 비용

전세 : 부동산(입지가치+상품가치)을 20년간 사용하는 비용의 산술합, 실제로는 현금흐름할인을 적용하면서 약40여 년과 유사, 현존 주택의 생애주기 전체의 임차료와 유사한 비용

매매 : 부동산(입지가치+상품가치)을 ‘무제한’ 사용하는 비용

 

주택을 소유하면서 발생하는 현금 흐름 : 소유하는 동안에 얻는 수익가치 + 처분가치

 

아파트의 적정가격, 소름공식

 

 

전세3억원, ‘할인율과 성장률이 비슷한 수준’이라면 주택을 평생 보유 한다고 했을 때 그 2.1배인 6억 3천만원의 현재가치에 해당하는 현금 유입을 가져다 줄 것임.

전세6웍원, 약 2.1배인 12억6천만원의 현자 가치를 가져다 줄 것임.

6억3천만원 이상, 12억6천만원 이상에 매수해야 할 이유가 있을까?

단. 모든 주택이 2.1배에 해당하지 않을 수 있다.

 

하지만 일반적으로 전월세전환율과 월세증가율은 선형관계로 보는 것이 적절하다. 장기적으로 보면 오히려 월세증가율과 전월세전환율이 유사한 수준으로 결정되므로, 전체 생애주기 동안의 현금흐름 총합을 현재 전세가격의 약2.0~2.1배 수준으로 설정해도 무방하다.

 

 

조합원의 정비사업 추가분담금 = 조합원분양가(원가) – 권리가액(조합원 지분 평가액)

 

 

소름공식에서 필요한 Coast1 정리

1) 용적률이 250%를 넘기는 경우, 평당 공사비를 토대로 추정.

- 현 전세가 6억원 이하일 때는 전세가의 0.5배를 적용한다. 6억 원 초과일 때는 공사비를 고려해 결정하는 것이 적절하다.

2) 용절률이 150~240%인 경우, 비용 계산 시 용적률 10%p당 전세가의 0.05배를 감소시킴. 대략 용적률 150%는 비용이 0원으로 계산.

3) 정비사업의 경우, 조합원분양가 – 권리가액을 통해 분담금 추정.